Vermietung…lohnt sich das?

Warum ist das ein Thema?

Dieser Beitrag möchte nicht politisch sein, möchte nicht bewertend sein und nur ein paar Fakten erläutern. Wir finden, diese Fakten helfen jedem der sich mit dem Thema auseinandersetzt.

Sobald das Thema ‚Miete‘ und hier natürlich besonders die Vermietung von Wohnraum diskutiert wird, kann es schnell mal hitzig werden.

Da wird schnell mal das Schubladendenken eingeschaltet. Der böse Vermieter und der hilflose Mieter. Leider, wie so oft bei Vorurteilen, ist auch hier natürlich etwas Wahrheit zu finden. Es gibt den Vermieter, der gerne eine hohe Rendite einfährt. Es gibt die Situation der Abhängigkeit, die es dem Mieter teilweise schwer bis unmöglich macht, den Wohnraum zu fairen Bedingungen zu bewohnen.

Moment mal…Rendite? Was ist das?

Rendite in der Vermietung

Die Rendite misst den Gewinn im Verhältnis zum Investment. Bei der Vermietung ist das Investment der Kaufpreis. Man unterscheidet vor allem zwischen der einfachen Bruttomietrendite und der realistischeren Nettomietrendite. Laut Internet und hier im speziellen als Ratschlag für angehende Vermieter gilt:

Als ein guter Richtwert für eine Immobilie gelten mindestens 4 Prozent brutto oder 3 Prozent netto.

• Bruttomietrendite, hier wird die Jahreskaltmiete durch den reinen Kaufpreis geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Schnell ersichtlich ist hier, dieser Index dient dem schnellen ersten Vergleich von Angeboten für den Erwerb von Immobilien. Als Beispiel nehmen wir eine Immobilie mit dem bestehenden Mietverhältnis verkauft wird. Der Kaufpreis der Immobilie soll 200.000,00 € betragen, und die eingehende Nettokaltmiete beträgt 500,00 € pro Monat, also $6,000.00 pro Jahr. Hier würde dann die Bruttomietrendite: (6.000,00 € / 200.000,00 €) * 100% = 3,0 % betragen.
• Nettomietrendite, ist sehr ähnlich aber zur Berechnung werden laufende Kosten (wie Verwaltung, Instandhaltung und ein Puffer für Mietausfälle) von der Jahreskaltmiete abgezogen ins Verhältnis zum Kaufpreis plus Kaufnebenkosten gesetzt. Wir bleiben bei unserem Beispiel und haben zusätzlich Verwaltungskosten, Bankgebühren, Bildung der Rücklage und Reparaturkosten von 100,00 € / Monat. Potentielle Mietausfälle werden (Stand heute) mit 2% der Jahreskaltmiete als Mietausfallwagnis angenommen – aber diesen Faktor ignoriere ich hier einmal gekonnt. Der Jahresertrag des Mietverhältnisses würde 6,000.00 € – 1.200,00 € = 4.800,00 € betragen. Damit beträgt die Nettomietrendite (4.800,00 € / 200.000,00 €) * 100% = 2,4%. Würde das Mietausfallrisiko (2% = 120,00€) mit berücksichtigt, ergibt sich 2,34%
• Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis ausmacht. Das Internet sagt: Werte unter 20 gelten als günstig. Kaufpreisfaktor =  Kaufpreis / Jahreskaltmiete * 100%. In unserem Beispiel würden sich 33,3 Jahre ergeben.

Die Rendite ist also vergleichbar mit dem Erlös den ein Eigentümer erzielen kann, wenn er das Geld, welches er für die Immobilie aufgewendet hat, stattdessen zur Bank trägt. Das ist gar nicht so abwegig und wenn die Rendite vermieteter Immobilien nicht gut/hoch genug ist, würde der Eigentümer dies wahrscheinlich tun und somit würde kein (bzw. weniger) Wohnraum auf dem Markt zur Verfügung gestellt. Das wäre aber auch nicht im Sinne des Mieters.

Was wenn die Immobilie nicht erworben, sondern geerbt wurde?

Eigentlich kein Unterschied. Der glückliche Erbe könnte schließlich den Wohnraum veräußern und den Erlös zur Bank tragen.

Ziele des Erwerbs / Unterhalts einer Immobilie

Unterschiedliche Individuen haben eigene Ziele. Jeder Eigentümer hat seine eigene Vorstellung davon, wie er seine Immobilie nutzen möchte.

• Als Reines Investitionsobjekt, also nur auf die Rendite fokussiert. Der Eigentümer vermietet die Immobilie und überlegt, ob er die Rendite maximieren kann. Sprich, Mieten erhöhen oder Kosten reduzieren kann. Manche sagen: Als Kapitalanlage
• Eine Immobilie kann eine Altersvorsorge sein. Der Eigentümer wird die Immobilie dann nach der Anschaffung erhalten, um den Wert für den Zeitpunkt seines Alters zu sichern. Die Immobilie wird bis dahin entweder vermietet, um die Kosten der Instandhaltung zu decken oder eigenbewohnt.
• Der Eigentümer kann seine Immobilie auch einfach nutzen und diese selbst bewohnen. Man spricht hier von Eigennutzung. In dem Fall wird der Eigentümer bestrebt sein, der Wert seiner Immobilie zu erhalten, zumindest den Wohnwert zu erhalten. Er wird versuchen seine Kosten niedrig zu halten – damit seine selbst gewählte Lebensform nicht schlechter als eine Mietwohnung abschneidet.
• Eine Immobilie kann auch gut als Vorsorge für Nachfahren dienen und somit den Familienbesitz bereichern. Diese Art der Immobilien stellt besondere Anforderungen an die langfristige Werterhaltung. Demzufolge sind hier überproportionale Instandhaltungen nicht selten.

In einer WEG werden die einzelnen Mitglieder der GdWE auch unterschiedliche Interessen haben. Dies führt gerne zu Konflikten. Ein Mitglied der GdWE mag an der langfristigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums stark interessiert zu sein, während die dafür notwendigen Investitionen in die Instandhaltung dem Sinn und Zweck einer Kapitalanlage eines anderen Mitglieds der GdWE nicht unbedingt entsprechen.

Jetzt wissen wir alles – was nützt es?

Jeder Vermieter ist individuell. Mancher mag gerne einen pflegeleichten Mieter, wenige Reparaturen auch bei einer vergleichsweise niedrigen Miete. Andere wollen hohe Kosten und auch kleine Details in Ihrem Eigentum reparieren. Andere wiederum möchten möglichst hohe Mieten erzielen. Das kann zum Beispiel Sinn machen, wenn die Wohneinheit vor einem Verkauf steht. Der zukünftige Eigentümer würde im Exposé eine hohe Rendite sehen.

Der Mieter sollte sich Mühe geben, seinen Vermieter zu verstehen. Genauso gilt, dass der Vermieter ein offenes Ohr für seinen Mieter, oder besser noch zukünftigen Mieter haben. Die beiden Parteien gehen eine langfristige, regulierte Partnerschaft ein – geheiratet wird auch nicht Blind (Außer im Fernsehen)

Beziehungen benötigen Anstrengungen von beiden Seiten

Der Vermieter sitzt am Steuer, also sollte er / sie die Kommunikation ermöglichen. Eine konstante Kommunikation ist unerlässlich. Egal welche Ziele der Vermieter haben sollte, er wird sie besser erreichen, wenn er den Mieter einbezieht.

Ich übernehme gerne im Rahmen der Mietverwaltung die Pflege der Beziehungen. Es ist vorteilhaft nicht direkt persönlich, sondern über einen Vermittler in solche Themen zu gehen.

Der Mieter freut sich über eine Jahreskarte zum Einzugstermin. Vielleicht einen Strauß Blumen zum 5-jährigen. Der Vermieter sollte seinen Mieter schätzen – der Mieter sollte sich schätzenswert machen.