Autor: Andreas Linn

Bei einer Immobilie fallen Betriebskosten an. Hierzu gehören zahlreiche verschiedenste Kosten. Mit dem Eigentum gehen Pflichten einher, so sind z.B. die Strassenreinigung, die Grundbesitzabage (aka Grundsteuer) Kosten die der Immobilie zugeordnet werden. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist der Schuldner. Wird eine Immobilienverwaltung eingesetzt, wirde diese zumeist als Empfänger der Rechnungen angegen und wird diese als ‚Verwalter‘ begleichen. Zu den Betriebskosten gehört natürlich auch die Instandhaltung und Reparatur des Eigentums.

„Nebenkosten“ ist ein Sammelbegriff für die Betriebskosten einer Immobilie, die der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umlegen darf. In diesem Fall ist immer noch der Eigentümer / Verwalter der Schuldner, dieser jedoch lässt sich die Auslagen später wieder vom Mieter erstatten.

Achtung: Um Betriebskosten auf den Mieter umlegen zu dürfen, muß dieser im Mietvertrag oder einer Anlage darüber in Kenntnis gesetzt werden. Es ist nicht gestattet, dem Mieter ohne eine Ankündigung im Mietvertrag Betriebskosten in Rechnung zu stellen.

Es empfliehlt sich dem Mieter nicht nur mitzuteilen, dass er Betriebskosten zahlen muss, sondern auch möglichst detailiert vorab darzulegen welche Kosten wie umgelegt werden.

In einer unbewohnten oder eigengenutzten Immobilie trägt der EIgentümer die Kosten vollumfänglich.

Es gibt Regeln welche Betriebskosten in welcher Art auf einen Mieter umgelegt werden können.

Was genau dazugehört, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Welche Kosten sind umlagefähig?

Die BetrKV listet (§2 BetrKV) abschließend 17 Kostenarten auf, die umgelegt werden dürfen, unter anderem:

• Bei Wohneigentümergemeinschaften ist die Grundsteuer etwas schwieriger in der Handhabung, da zuerst nur der Eigentümer diese kennt. Ein guter Immobilien- / Mietverwalter für WEG sollte vom Eigentümer den Bescheid der Kommune einfordern, bevor die Kosten auf einer Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Merke: Der Mieter hat das Recht die zugrunde liegenden Belege einzusehen.
• Wasserversorgung – Die Kosten für Frischwasser werden durch den Versorger berechnet.
• Entwässerung – hier wird zwischen Schmutzwasser und Niederschlagswasser unterschieden.
  • Schmutzwasser: Das vom Versorger bezogene Frischwasser gelangt in das Abwassersystem wo es dann in die Klärung gelangt. Die Stadtentwässerungsbetriebe Köln (https://steb-koeln.de/), sind für Abwasserbeseitigung zuständig. Die STEB schickt auch den Gebührenbescheid über die Beträge, der entrichtet werden muss. Die Gebühren richten sich nach der Menge an Schmutzwasser die ein Objekt (z.B. Wohngebäude) erzeugt. Dies ist zum einen die Menge an Frischwasser welche vom lokalen Verorger bezogen wird. Hierzu teilt der Versorger diese Daten mit der Kommune.
  • Niederschlagswasser: Auch das Regenwasser, welches auf dem Grundstück ‚aufgefangen‘ und in das Abwassersystem geleitet wird ist ein Kostenfaktor. Das Abwassersystem muss für dese Mengen ausgelegt sein und von der STEB gewartet werden.
    Die STEB sind nicht nur lästige Gebührenempfänger!!! Die STEB erbringt einen Dienst für die Gemeinschaft. Das könnt Ihr einfach nachvollziehen, wenn Ihr einen verstopften Gulli meldet. STEB Formular bei Störungen und Beschwerden Dieser Service funktioniert schnell und unkompliziert und ist nicht nur für Eigentümer oder Vermieter eingerichtet. Wenn Ihr euer Kind zur Schule bringt und sich durch einen verstopften Gulli ein Pfütze mit dem Volumen des Fühlinger Sees gebildet hat, und Ihr nur durch Schwimmbwegungen zur Schule gelangt, lohnt es sich diesen Service einmal zu testen!
• Insbesondere in Gebäuden mit zentralen Heizungsanlagen gilt: Heizung und Warmwasser. Aber auch wenn die Immobilie mit anderen Methoden beheizt wird, fallen Kosten an. Bei einer Gasetagenheizung trägt meist der Bewohner die Energieversorgungskosten direkt. Es fallen darüber hinaus aber auch Kosten für den Schornsteinfeger und weiteres an. Wärme benötigt Energie. Energie wird mittels eines Energieträgers wie z.B. Strom, Gas, Öl, Kohle zum Haushalt geliefert. Der Energieversorger berechnet diese Leistung. Gängige Bezahlungen richten sich nach Kilowattstunnde (kWh) – dies ist eine Einheit, die auch für Arbeit und Wärme steht. Die Physiker unter uns wissen, Arbeit (Energie) = Leistung * Zeit.
• Ein vorhandener Aufzug verursacht Betriebskosten in Form von Wartungsverträge und Betriebsmittel (Strom, Hydrauliköl,…). Diese Kosten können übrigens auch Mietern der Einheiten im Erdgeschoß über die Betriebskosten zufallen.
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Die Gartenpflege ist ein oft besprochenes Thema. Generell gilt die Gartenpflege als ‚auf den Mieter umlagefähig‘ jedoch nur wenn gewisse Bedingungen gelten. Auch ist nur die Gartenpflege umzulegen – dies beinhaltet nicht die Neuanlage von Schloßgärten.
• Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelanschluss
• Sonstige Betriebskosten (soweit im Mietvertrag konkret benannt)

Nicht umlagefähig sind dagegen z. B. Verwaltungskosten, Bankgebühren und Instandhaltungs-/Reparaturkosten – diese trägt der Vermieter selbst.

Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?

§ 556a BGB fordert eine „faire“ und „verursachungsgerechte“ Verteilung der Betriebskosten auf die Bewohner eines Objekts. In der Praxis kommen dabei im Wesentlichen fünf Umlageschlüssel zum Einsatz:

• Wohnfläche (m²): Die gebräuchlichste Variante. Die Wohnfläche aller Einheiten (laut Mietvertrag) wird aufsummiert, jede Einheit zahlt ihren Anteil an der Gesamtfläche.
• Miteigentumsanteile (MEA): Im Grundbuch bzw. Aufteilungsplan festgelegter prozentualer Anteil am Gemeinschaftseigentum. Entspricht meist ungefähr der Wohnfläche und wird deshalb in der Praxis eher selten als eigener Verteilerschlüssel genutzt.
• Personen(-tage): Vor allem in älteren Gebäuden ohne individuelle Verbrauchsmessung üblich. Die Kosten richten sich nach der Anzahl der im Objekt wohnenden Personen.
• Pro Einheit: Die Kosten werden einfach zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten aufgeteilt, unabhängig von Fläche oder Personenzahl.
• Direkt: Wird der Verbrauch einer einzelnen Einheit erfasst oder in Rechnung gestellt, entfällt die Umlage – die Kosten werden direkt zugeordnet. Beispiel: Der Schornsteinfeger stellt die Abgasmessung einer bestimmten Einheit in Rechnung.

Welcher Schlüssel für welche Kostenart gilt, muss im Mietvertrag vereinbart sein – ohne Vereinbarung gilt gesetzlich die Wohnfläche als Standardmaßstab. Nicht jede Kostenart betrifft zwangsläufig jede Einheit: Hat nur ein Teil der Mieter Zugang zu einer Einrichtung (z. B. einem Garten), dürfen die Kosten auch nur auf diesen Teil umgelegt werden.

Die jährliche Nebenkostenabrechnung

• Der Vermieter muss einmal jährlich über die geleisteten Vorauszahlungen abrechnen.
• Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen – danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
• Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen.
• Ergibt sich eine Nachzahlung oder Rückerstattung, ist diese in der Regel innerhalb von 30 Tagen fällig.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

Die Pflichten des Eigentümers beginnen bereits beim Mietvertrag. Nur ein korrekter Mietvertrag wird es erlauben später die Betriebskosten dem Mieter in Rechnung zu stellen.

Im laufenden Mietverhältnis gilt: Eine korrekte, fristgerechte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung schützt Sie vor Nachforderungsausschlüssen und unnötigem Streit mit Mietern. Wir erstellen Ihre Nebenkostenabrechnung transparent und fristgerecht.

Mehr zu unseren Leistungen rund um die Nebenkostenabrechnung

Was bedeutet das für Sie als Mieter?

Teilweise steigen die Betriebskosten leider schneller und dynamischer als die eigentliche Nettokaltmiete. Während der Gesetzgeber zahlreiche Spielregeln für die Gestaltung der Nettokaltmieten eingeführt hat, herrscht bei den Betriebskosten der wilde Westen. So wurde z.B. im Rahmen der Grundsteuerreform die Grundsteuer teilweise vervielfacht – diese Kosten werden direkt auf Mieter umgelegt. Man könnte sagen: Die öffentliche Hand ist ein gieriger Vermieter.

Als Mieter kann ich bereits vor Abschluss des Mietvertrags erkennen ob ich in ein Objekt mit hohen Betriebskosten ziehe. Ich kann auch erkennen ob der Vermieter gewillt ist Kosten zu sparen oder ob er die Betriebskosten, die er ja vom Mieter erstattet bekommt, ohne Prüfung durchreicht. Hier gilt: Der Eigentümer sollte bestrebt sein Betriebskosten niedrig zu halten. Der Mieter hat aber leider nur wenig Eingriff hierauf.

Hinweis:

In Deutschland gilt das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), welches die Befugnis regelt, außergerichtliche Rechtsdienstleistungen zu erbringen. Das Ziel dieses Gesetzes ist, den Rechtsuchenden vor unqualifizierter Beratung oder i.a. Rechtsdienstleistungen zu schützen. Es wird hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Informationen auf dieser Webseite keine korrekte rechtliche Beratung oder anwaltliche Unterstützung ersetzen können oder wollen.

Immobilienverwalter dürfen im Rahmen des Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) rechtliche Fragen und Handlungen ausführen, sofern diese eng mit Ihrer Tätigkeit zusammenhängen und als erlaubte Nebenleistung (§5 RDG) gelten.