Immobilienverwaltung – was ist das?

Wer eine vermietete Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kommt früher oder später mit dem Begriff „Immobilienverwaltung“ oder „Hausverwaltung“ in Berührung. Aber was genau steckt dahinter – und wann braucht man sie? Noch viel wichtiger – welche Art der Verwaltung passt auf meine Situation?

Was benötige ich eigentlich?

Den Begriff ‚Hausverwaltung‘ hört man ja leider zumeist in Berichten über erfolglose Reparaturen oder unendliche Kommunikation bis der Verbraucher endlich erhält was er benötigt. Das liegt zwar oft auch daran, dass die Verwaltung nicht den allerbesten Job macht, manchmal aber auch einfach daran, dass der Kunde/Eigentümer/Bewohner/… eine Erwartungshaltung hat, die dem Auftrag des Verwalters nicht entspricht.

Was macht eine Immobilienverwaltung?

Eine Immobilienverwaltung übernimmt die laufende kaufmännische, technische und organisatorische Betreuung einer Immobilie im Auftrag der Eigentümer. Dazu gehören typischerweise:

• Kaufmännische Verwaltung: Buchhaltung, Kontenführung, Erstellung von Abrechnungen (Jahresabrechnung, Nebenkostenabrechnung)
• Technische Verwaltung: Objektbegehungen, Koordination von Instandhaltung und Reparaturen, Investitionsplanung
• Organisatorische Verwaltung: Vorbereitung und Durchführung von Versammlungen, Kommunikation mit Eigentümern und Mietern

Die drei wichtigsten Formen der Immobilienverwaltung

WEG-Verwaltung

Gehört eine Immobilie mehreren Eigentümern (Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG), schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine ordnungsmäßige Verwaltung vor (§ 19 WEG) – dazu zählt in der Regel auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Die WEG-Verwaltung betreut das gemeinschaftliche Eigentum: Rücklagen, Gemeinschaftsflächen, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlungen und Beschlüsse.

Gemeinschaftseigentum

Hier bleibt zu erwähnen, dass der eingesetzte (bestellte) Verwalter den Auftrag hat, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Es geht hier ausrücklich nicht um das sogenannte Sondereigentum, also das alleinige Eigentum eines einzelnen Mitglieds der WEG.

Das Gemeinschaftseigentum ist nach §1 Abs 5 WEG das Grundstück, das Gebäude und alle nicht im Teileigentum, Sondereigentum bestehenden Bestandteile. Eine etwas seltsam anmutende Definition. Eine einfache Annahme, dass erst mal alles Gemeinschaftseigentum ist, bis es denn als Sonder- oder Teileigentum begründet wird. Oder, in einem typischen Mehrfamilienhaus (MFH) ist erst einmal das komplette Grundstück und Gebäude Gemeinschaftseigentum. Nach z.B. der Teilungserklärung werden einzelne Wohneinheiten zu Sondereigentum. Das Treppenhaus z.B. verbleibt im gemeinschaftlichen Eigentum.

Mietverwaltung

Bei vermieteten Einheiten übernimmt die Mietverwaltung die laufende Betreuung des Mietverhältnisses: Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung, Kommunikation mit Mietern, bei Bedarf auch Mieterhöhungen oder die Organisation von Reparaturen in der Wohnung.

Sondereigentumsverwaltung

Innerhalb einer WEG bleibt das Sondereigentum (die einzelne Wohnung) grundsätzlich Sache des jeweiligen Eigentümers. Die Sondereigentumsverwaltung kann diesen Teil zusätzlich zur WEG-Verwaltung übernehmen – die beiden Rollen ergänzen sich, sind aber rechtlich getrennt. Ist das Sondereigentum vermietet, bietet sich wiederum die Mietverwaltung an.

Warum eine professionelle Verwaltung sinnvoll ist

• Rechtssicherheit: Fristen, Formvorschriften und gesetzliche Pflichten (z. B. Beschlussfähigkeit, Abrechnungsfristen) werden eingehalten.
• Transparenz: Nachvollziehbare Buchhaltung und Dokumentation für alle Beteiligten.
• Entlastung: Eigentümer müssen sich nicht selbst um Handwerkertermine, Mahnwesen oder Protokolle kümmern.
• Werterhalt: Regelmäßige Begehungen und vorausschauende Instandhaltungsplanung schützen den Wert der Immobilie.

Was bedeutet das für Sie?

Ob WEG, vermietetes Mehrfamilienhaus oder einzelne Eigentumswohnung – wir übernehmen die passende Form der Verwaltung für Ihre Immobilie, mit vollem Einblick für Sie über unser Online-Portal.

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